سوق العقارات السكنية مستمر في تفوقه على فئات الأصول الأخرى في أبوظبي

نما متوسط الإيجار السكني في العاصمة الإماراتية بنسبة 4٪ (على أساس سنوي)، على الرغم من التراجع الطفيف الذي شهده في الربع السابق، وذلك وفقا لتقرير "نظرة على سوق أبوظبي" الصادر من شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".

في هذا السياق قال ماثيو غرين، رئيس أبحاث واستشارات الإمارات في سي بي آر إي الشرق الأوسط أنه "على الرغم من الظروف الاقتصادية الأكثر اعتدالا، يواصل القطاع السكني استقراره مسجلا انخفاضا هامشيا بلغ 1 بالمئة فقط في مستويات الإيجار الإجمالية خلال الربع. ويعود ذلك في مجمله إلى الهبوط الذي شهده أداء بعض أنواع الشقق الفاخرة والكبيرة، في حين سجلت الوحدات السكنية الأصغر حجما والمعقولة التسعير ارتفاعا طفيفا في الإيجارات."

ووفقا لتقرير سي بي آر إي، بدأ بعض الملاك الآن بإظهار مزيد من المرونة تجاه المستأجرين، حيث أصبحوا أكثر استعدادا لتقديم تخفيضات بسيطة في الإيجارات في سعيهم للمحافظة على ولاء المستأجرين من أجل دعم معدلات الإشغال.

ومع عدم وجود نظام رسمي لتحديد سقف الإيجار وغياب التدابير التنظيمية ذات الصلة، ستستمر قوى السوق المفتوحة وحدها في تحديد التحرك السعري للإيجار في العاصمة. وتقدم مواقع خارج الجزيرة الرئيسية مثل مدينة خليفة ومصفح خيارات بديلة للمقيمين الباحثين عن المساكن الميسورة التكلفة. لكن محدودية البنية التحتية للمواصلات العامة في تلك المواقع يجعلها أقل جاذبية بالنسبة للبعض.

وفي المتوسط، تتراوح أسعار استئجار الاستوديو في مدينة خليفة بين 30،000 إلى 45،000 درهم سنوياً، بينما تتراوح إيجارات شقق الغرفة الواحدة بين 40،000 إلى 55،000 درهم سنوياً. وهذا يترجم إلى فجوة في الإيجار لا تقل عن 35٪ عند المقارنة مع إيجارات العقارات الدنيا والمتوسطة في وسط المدينة، والتي تتراوح عادة بين 40،000 إلى 70،000 درهم سنويا للاستوديوهات و60،000 إلى 110،000 لشقق الغرفة الواحدة.

وعلى الرغم من الانخفاض الطفيف في السوق، كشفت شركة الدار العقارية عن نسبة إشغال بلغت 99٪ خلال الربع الرابع من 2015 لمحفظتها التي تضم 4،732 وحدة سكنية.

ووفقا لتقرير سي بي آر إي، بدأ سوق المكاتب في أبوظبي إظهار علامات التأثر بالوضع الاقتصادي الإقليمي المرتبط بفترة الانخفاض الطويل في أسعار النفط.

وهو ما علق عليه غرين حين قال: "أصبح الركود في الطلب وهبوط الاستئجار أكثر وضوحاً في السوق، مع ارتفاع معدلات الشواغر وتضاؤل الطلب على المكاتب الجديدة."

وعلى الرغم من برنامج التنويع الناجح، يبقى أكبر مصدر لشاغلي المساحات التجارية في العاصمة من شركات القطاع العام وقطاع النفط والغاز وقطاعي المصارف والتأمين، والتي تواجه حاليا تحديات مرتبطة بعدم الاستقرار الاقتصادي. وهو ما أثر أيضا على قطاع الخدمات المهنية في أبوظبي، حيث أعلنت عدة مكاتب محاماة مؤخرا عن تقليص أو إغلاق مكاتبها وسط انخفاض أعمالها مع الحكومة والكيانات ذات الصلة.

وقال غرين: "إن انخفاض مستويات الطلب وانخفاض عدد معاملات التأجير يعكس ظروف السوق الهادئة، إضافة إلى تفشي المشاعر السلبية التي دفعت المستثمرين والمستأجرين على حد سواء إلى اتخاذ نهج أكثر حذرا. ونتيجة لذلك، سجل متوسط إيجارات المكاتب تراجعاً نسبته 2٪ خلال الربع، وانخفض إلى 1،050 درهم للمتر المربع في السنة."

وظل متوسط ايجارات المكاتب الرئيسية دون تغيير عند حوالي 1،900 درهم للمتر المربع سنويا، ما يبرز فروق الأداء بين الأسواق الرئيسية والثانوية. فعلى الرغم من الضغوط الاقتصادية وتباطؤ نشاط التأجير، أسهمت محدودية معروض المساحات المكتبية العالية الجودة وقلة المشاريع الجديدة قيد الإنشاء في صمود الإيجارات الرئيسية في ظل الضغوط.

وأضاف غرين: "إن الانخفاض التدريجي في أسعار الإيجارات في أبوظبي ينبئ بفترة تباطؤ واسعة النطاق في السوق، ومن المتوقع أن تكون ردود الفعل في السوق أكثر وضوحا خلال عام 2016. فمن دون حدوث انتعاش متواصل لأسعار النفط في الأشهر المقبلة قد نشهد انخفاضاً مستمراً في معدلات إشغال المكاتب."

من جهة أخرى، يستمر قطاع الضيافة في الاستفادة من النمو القوي في حركة المسافرين، مع مرور ما يقرب من 23 مليون مسافر عبر مطار أبوظبي في عام 2015، ويترجم ذلك إلى زيادة سنوية بلغت 17.2٪.

وبحسب الأرقام الصادرة عن هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة، قدرت أعداد السياح الوافدين خلال 2015 بما يزيد عن 4 ملايين زائر، أي بزيادة 18٪ عن العام الماضي. ولا تزال المملكة المتحدة، والهند، والصين، وألمانيا، أسواق المصدر الرئيسية لضيوف العاصمة.

واختتم غرين حديثه قائلاً: "رافق النمو الإيجابي في أعداد السياح زيادة في متوسط مدة الإقامة، والتي ترجمت إلى 1.19 مليون ليلة فندقية، مرتفعة بنسبة 22٪ عن أرقام 2014. كما نما متوسط الإشغال الفندقي من 72.7٪ في 2014 إلى 74،4٪ في 2015 وفقا لبيانات صادرة عن إس تي آر جلوبال".

وكان هناك انخفاض طفيف نسبته 1٪ في متوسط أسعار الإقامة الفندقية، إلا أن الأثر الصافي الكلي على الإيرادات لكل غرفة متوافرة لا زال إيجابياً، حيث ارتفعت بما يقرب من 2.0٪ خلال نفس الفترة من العام الماضي.